나는 1,000만원으로 아파트 산다

부린이가 참조 하면 좋은 책

이 책에 대한 내용을 공부하려고 책을 구매 했는데, 책을 읽기 전 유튜브 김작가TV에서 저자가 나와 인터뷰한 내용을 보게 되었고 임장을 하기 전 손품을 파는 중요한 방법들을 공유해 주었다. 책에는 더 자세한 내용들이 나와 있어서 책을 읽으며 다시 공부하면 도움이 많이 될듯하다. 

 

 

저가가 이야기하는 단계에는 7가지 스텝이 있는데 각 단계별 손품을 파는 방법도 함께 소개해 주고 있다. 

 

1. 투자하고 싶은 지역의 인구수/세대수 파악하기

- 인구가 20만 이상은 되어야 기본 수요가 존재(투자자가 빠져도 실 수요자가 받쳐줄 수 있다)

- 일자리가 늘어나는 경우 인구수가 늘어남, 만약 인구수가 줄어도 세대(집을 매수하는 단위)수가 늘어난다면 괜찮다

- 2~4년 동안 인구수나 세대수가 급격하게 빠지지 않을 확률이 높다

 

=> 부동산 지인 -> 지인빅데이터 -> 인구/세대수 에서 지역 검색

2. 해당 지역의 수요와 공급 파악하기

- 수요는 청약 경쟁률과 미분양을 보면 파악 가능

- 공급은 입주와 인허가 물량으로 볼 수 있지만, 초보때는 입주물량만 봐도 괜찮음

(인허가 물량은 통계청에서 지역 전체로 파악 가능)

- 미분양이 없으면 최소 가격이 떨어질 위험은 작다

 

=> 부동산 지인 -> 수요/입주

- 평균 수요량은 인구수x0.5의 대략적 수치(인구수는 쉽게 변하지 않음)

=> 부동산 지인 -> 지인빅데이터 -> 미분양

- 미분양이 많으면 수요자가 현재 가격이 비싸거나 하락을 예상(보통 시장 분위기 좋지 않음)

3. 매매/전세지수로 매수 타이밍 알아보기

(2번과 밀접한 상관관계가 있음)

- 너나위님이 매매가와 전세가가 가까워 졌을때가 가격이 싼 시점일 수 있다고 한것과 통함

- 매매 가격이 내려가고 전세가격이 오르거나 횡보하는데 매매가가 전세가를 뚫고 내려갈 때가 좋은 타이밍

(하지만 반대의 경우도 있으니 모든 투자의 지표는 절대적으로 생각하면 안됨, 골든 크로스 체크) ex)서울

- 지수는 그 지역의 평균이니까 1급지는 이미 상승하고 있을 가능성이 높음

 

=> 아실 -> 더보기 -> 부동산빅데이터 -> 가격변동

4. 지역 간 비교로 성공적인 투자 확률 높이기(가장 중요!)

- 지역간 사이클이 다르게 때문에 비슷한 아파트를 두고 비교를

(입지 가치/과거 가격 흐름, 평형이 비슷하고, 입주시기는 +- 4년 정도=>이건 호갱 노노)

- 비교후에는 꼭 임장을 통해 확인을 해야 함

ex) 대구 수성구 범어동 범어SK 34 vs 대전 서구 둔산동 크로바 36

=>아실 -> 더보기 -> 여러아파트 가격비교

- 4단계 까지만 잘해도 2~3년 후 손해는 안볼 확률이 높음

5. 가격이 가장 높은 아파트는 어디에 있는지 확인하기

- 부동산 돈의 흐름은 비싼곳에서 싼곳으로 흐름

 

=> 호갱 노노 -> 지역설정 -> 분위지도

6. 학군과 상권이 좋은 지역 파악하기

- 서울과 수도권은 직주근접이 중요하나 지방은 다름

- 지방은 학군(학원 및 선호 중학교 인근)및 상권(좋은 상권이 가까이 있고 비선호 상권이 없는)이 중요

 

=> 호갱노노 -> 학원가 / 상권은 카카오맵 -> 주변 -> 상권 필터링 해서 조사

(호갱 노노의 상권은 주위 상권을 모두 포함)

7. 내 투자금에 맞는 물건 찾기

=> 호갱노노(개발 호재 켜고) -> 갭가격 및 입주년차 설정 -> 탐색

 

 

- 위 7단계로 먼저 손품을 팔면 임장 가고자 하는 곳을 쉽게 정할 수 있음

- 각 지방의 사이클은 각기 다름

- 2~3년 정도 후는 공부해서 예측이 가능

- 초보 때는 숲을 보라(내가 살기 좋은지, 교통, 병원, 마트, 공원 등이 많은지/술집, 모텔촌, 공장 등이 많지는 않은지)

- 중급 때는 남들(엄마)도 살기 좋은지 보라(자녀를 키우고 공부 시키기 좋은지, 학원, 선호 중학교, 초등학교, 단지내 국공립 어린이집, 초등학교 과속 카메라, 경사, 방지턱 등)

- 고급 때에 부동산 가서 질문 리스트(주민들은 어떤지, 단지 관리는 어떻게, 내부 자제는 좋은지 등)를 만들고 질문

- 아실은 PC와 모바일 기능이 비슷해서 임장 시 급하면 아실 이용

- 지방 투자를 하면 1) 실력을 쌓을 수 있고(Money Game은 연습을 많이 한 사람이 승리할 가능성이 높다), 2)수익을 올리고, 3)시장에 참여하고 있기 때문에 기회를 잡을 확률이 올라감